BGH: Trotz Vergemeinschaftung können Eigentümer immer individuell gegen Störungen ihres Sondereigentums vorgehen

4. Juni 2020

Die Unterlassungsansprüche individueller Wohnungseigentümer können nicht durch einen Beschluss von der Wohnungseigentümergemeinschaft an sich gezogen werden. Selbst dann nicht, wenn die Störungen sich auch auf das Gemeinschaftseigentum erstrecken. Zu diesem Schluss kommt der BGH in seinem Urteil vom 24.01.2020.

Hintergrund zum Fall

Der Mieter einer Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage vermietet diese an sogenannte Medizintouristen. Die Untermieter sollen für Lärm und Geruchsbelästigungen verantwortlich gewesen sein.

In zwei Eigentümerversammlungen haben die Wohnungseigentümer die Durchsetzung der folgenden beiden Unterlassungsansprüche durch die Eigentümergemeinschaft beschlossen:

  • Anspruch auf Unterlassung wegen Lärm und Gerüchen am Sondereigentum der individuellen Wohnungseigentümer.
  • Anspruch auf Unterlassung der zweckwidrigen Wohnungsnutzung als Pensionsbetrieb.

Dadurch erfolgte eine Vergemeinschaftung der Ansprüche.

Einzelne Eigentümerin klagte

Der Mieter, der seine Wohnung untervermietete, wurde von einer der betroffenen Eigentümerinnen dazu aufgefordert, die Belästigungen durch Lärm und Gerüche zu beseitigen und den Pensionsbetrieb einzustellen. Doch deren Klage wurde sowohl vom Landgericht als auch vom Oberlandesgericht als unzulässig abgewiesen. Da die Ansprüche vergemeinschaftet wurden, sei eine individuelle Eigentümerin nicht befugt zu klagen, so die Begründung der Richter.

BGH-Urteil: Auch einzelne Sondereigentümer sind klageberechtigt

Das Urteil des Oberlandesgerichts wurde zum Teil vom Bundesgerichtshof aufgehoben. Der Rechtsstreit wurde von den BGH-Richtern an das Oberlandesgericht zurückgewiesen.

Begründung des BGH

Sofern die Eigentümerin Unterlassungsansprüche wegen Lärm und Gerüchen in ihrem Sondereigentum geltend macht, ist sie klageberechtigt. Es ist nicht möglich, dass sich eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Ansprüche mittels Beschluss an sich zieht, die den räumlichen Bereich eines Sondereigentums umfassen. Im vorliegenden Fall haben die Wohnungseigentümer keine Beschlusskompetenz. Selbst dann, wenn die Störungen auch das Gemeinschaftseigentum betreffen, kann keine Vergemeinschaftung erfolgen. Lediglich Ansprüche, die dazu dienen, die Störungen abzuwenden, die sich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen, können vergemeinschaftet werden.

Jeder Sondereigentümer hat nach Auffassung des BGH das Recht, Beeinträchtigungen seines Sondereigentums abzuwehren. Aus diesem Grund ist jeder Eigentümer dazu berechtigt, jegliche Ansprüche auf Unterlassung individuell durchzusetzen, wenn sein Sondereigentum direkt davon betroffen ist.

Vergemeinschaftung von Anspruch wegen zweckwidriger Nutzung möglich

In Bezug auf den Unterlassungsantrag wegen der Nutzung der Wohnung als Pensionsbetrieb hat das Urteil jedoch Bestand. In diesem Punkt hatte die Gemeinschaft durchgesetzt, den Anspruch wirksam auf sich zu ziehen, wodurch die Wohnungseigentümerin hier nicht klagebefugt war. Wird Wohneigentum zweckwidrig genutzt, können Eigentümer laut Gericht Ansprüche auf Unterlassung vergemeinschaften. Für das Gemeinschaftsinteresse ist das einheitliche Vorgehen dienlich. Nachdem eine Vergemeinschaftung durchgesetzt wurde, hat allein der Verband die Befugnis, diese Ansprüche durchzusetzen.

BGH, Urteil vom 24.1.2020, V ZR 295/16