BGH-Urteil: Eine bereits erfolgte Mieterhöhung schließt eine Modernisierungsmieterhöhung nicht aus

21. Januar 2021

Trotz einer bereits erfolgten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete für eine modernisierte Wohnung kann danach eine weitere Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen möglich sein. Dabei muss die erste Mieterhöhung jedoch bei der zweiten Mieterhöhung berücksichtigt werden.

Darum ging es in dem Fall

Die Vermieterin veranlasste im Jahr 2010 in der Mietwohnung mehrere bauliche Veränderungen, die sie vorab ankündigte. Zu den Baumaßnahmen gehörte auch der Ausbau der Toilette zu einem Bad.

Nachdem die Bauarbeiten abgeschlossen waren, verlangte die Vermieterin eine Erhöhung der Miete. Sie berief sich dabei auf § 558 BGB. Die Miete sollte um zusätzliche 37 Euro pro Monat auf 224 Euro erhöht werden, damit sie auf die ortsübliche Vergleichsmiete angepasst wird. Um diese Mieterhöhung zu unterstützen, verwies die Vermieterin auf sechs Vergleichswohnungen, die mit einem Bad ausgestattet waren. Dieser Mieterhöhung stimmte die Mieterin zum 01.01.2011 zu.

Vermieterin verlangt zusätzlich Modernisierungsmieterhöhung

Einige Monate später verlangte die Vermieterin dann im August 2011 eine weitere Mieterhöhung und berief sich bei dieser Modernisierungsmieterhöhung auf § 559 BGB. Pro Monat sollte die Miete um 116 Euro erhöht werden und ab dem 01.05.2012 gelten. Die Mieterin legte Widerspruch ein, woraufhin die Vermieterin die 37 Euro von der ersten Mieterhöhung von den 116 Euro abzog, sodass die Miete auf 79 Euro erhöht werden sollte.

Diese zweite Mieterhöhung zahlte die Mieterin zunächst nur unter Vorbehalt. Sie forderte dann von der Vermieterin eine monatliche Rückzahlung in Höhe von 79 Euro für den Zeitraum Mai 2012 bis Juli 2014. Nach Ansicht der Mieterin war es nicht zulässig, nach der ersten Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete eine weitere Mieterhöhung aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen zu verlangen.

BGH-Urteil

Der Bundesgerichtshof urteilte zugunsten der Vermieterin. Die Modernisierungsmieterhöhung ermöglicht es den Vermietern nach § 559 Abs. 1 BGB die Jahresmiete anteilig zu erhöhen, sofern bestimmte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden. Der Anteil der Modernisierungskosten lag bis zum Jahr 2018 bei 11 %. Seit 2019 ist es möglich, 8 % der Kosten auf die jährliche Miete umzulegen. So hat es auch die Vermieterin in diesem Fall getan.

Die Tatsache, dass die Vermieterin für die modernisierte Wohnung zuvor eine Mieterhöhung nach § 558 BGB auf Grundlage der ortsüblichen Vergleichsmiete ausgesprochen hatte, bedeutet nicht, dass eine Modernisierungsmieterhöhung ausgeschlossen war.

Aufgrund der vorherigen Mieterhöhung muss lediglich der Betrag der ersten Mieterhöhung von dem Betrag der Modernisierungsmieterhöhung abgezogen werden. Es ist darauf zu achten, dass beide Mieterhöhungen zusammengezählt nicht den Betrag übersteigen, der gemäß § 559 BGB möglich ist, wenn die Miete wegen Modernisierungsmaßnahmen erhöht wird. Somit ist auch nach einer bereits erfolgten Mieterhöhung für eine modernisierte Wohnung unter Bezug auf die ortsübliche Vergleichsmiete eine Modernisierungsmieterhöhung möglich. 

Auch zuerst Modernisierungsmieterhöhung möglich

Vermieter dürfen auch zuerst eine Modernisierungsmieterhöhung verlangen und im Anschluss daran eine Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete fordern, sofern die erste Mieterhöhung unter dem Betrag der ortsüblichen Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen liegt.

BGH-Urteil vom 16.12.2020, VIII ZR 367/18