Die Mängelhaftung beim Hausverkauf – wichtige Tipps und Hinweise

9. Mai 2016

Wenn ein Käufer eine Immobilie erwirbt, die nachweislich Sachmängel aufweist, dann hat er das Recht auf verschiedene Möglichkeiten. So kann er auf Nacherfüllung klagen, direkt vom Kaufvertrag zurücktreten oder auch einen Schadenersatz erhalten. Zudem kann es zu einer Minderung beim Kaufpreis kommen. Verkäufer sollten sich daher vor dem Hausverkauf ausreichend informieren.

Die Pflichten des Verkäufers

Der Verkäufer von einer Immobilie hat einige Pflichten, die er kennen sollte. In erster Linie muss er wissen, dass er für verschwiegene Mängel haftbar gemacht werden kann. Wenn ein Verkäufer die Mängel zum Zeitpunkt des Verkaufs bereits kannte, dann ist er haftbar zu machen. Dabei wird allerdings zwischen Rechtsmängeln und Sachmängeln unterschieden.

Welche Rechtsfolgen können Mängel haben?

Die Rechtsfolgen bei Mängeln an der Immobilie sind immer abhängig von der Art der Mängel. Grundsätzlich hat der Hausverkäufer die Pflicht, die Immobilie ohne Mängel an den Käufer zu übertragen. Von einem Mangel wird dann gesprochen, wenn die Ist-Beschaffenheit abweicht von der Soll-Beschaffenheit, die im Vertrag vermerkt wurde. Unterschieden wird dabei zwischen dem Sachmangel und dem Rechtsmangel.
  1. Der Sachmangel greift dann, wenn die verkaufte Immobilie nicht so verwendet werden kann, wie es im Kaufvertrag eigentlich vereinbart ist und zudem nicht die Beschaffenheit vergleichbarer Immobilien aufweist.
  2. Ein Rechtsmangel liegt vor, wenn Dritte ein weiteres Recht an der Immobilie machen, die nicht im Vertrag vermerkt sind und dieses Recht auch geltend machen können.
Zudem gibt es noch die Unterscheidung zwischen offenen Mängeln und versteckten Mängeln. Offene Mängel sind direkt vom Käufer der Immobilie erkennbar und können im Vertrag mit aufgenommen werden. Die arglistig verschwiegenen Mängel jedoch sind nur dem Verkäufer bekannt und dieser gibt die Informationen nicht an den Käufer weiter. Ein Mangel wurde dann arglistig verschwiegen, wenn dieser dem Verkäufer bekannt war und der Verkäufer davon ausgegangen ist, dass der Verkauf bei Käufer-Kenntnis über den Mangel nicht durchgeführt werden kann.

Kaufvertrag und Beweislast bei versteckten Mängeln

In dem Kaufvertrag einer Immobilie ist ein Gewährleistungsausschluss enthalten. Dieser besagt, dass die Immobilie gekauft wie gesehen wurde und damit eine Gewährleistung nicht übernommen werden kann. Wichtig zu wissen: Handelt es sich um versteckte Mängel, greift dieser Passus nicht. Stattdessen kann der Käufer den Verkäufer verklagen. Allerdings liegt die Beweislast in diesem Fall beim Käufer. Damit seine Gewährleistungsansprüche auch durchgesetzt werden können, muss er beweisen, dass der Verkäufer von dem Mangel gewusst hat. Ein typischer Weg für die Beweisführung ist es, einen Bausachverständigen zu bemühen. Dieser kann feststellen, wie lange der Mangel bereits besteht. Häufig wird die Hilfe von einem Bauchsachverständigen bereits vor dem Abschluss des Vertrages in Anspruch genommen, um mögliche versteckte Mängel vorher feststellen zu können.

Typische Mängel sind nicht gewährleistungsfähig

Keine Chance hat der Verkäufer, wenn es sich bei den Mängeln um baujahrtypische Probleme handelt. Je nach Baujahr gehören hier verschiedene Mängel dazu, wie:
  • veraltete Rohre
  • veraltete Elektronik
  • veraltete Heizungsanlagen
  • fehlende Wärmedämmung
  • fehlende Schallisolation
  • unzureichendes Fundament
  • statische Mängel
Die Mängelhaftung kann für den Verkäufer also zu einem echten Problem werden. Es ist daher von Vorteil für ihn, wenn er einen guten Makler engagiert. Dieser kennt sich im Bereich der Mängelhaftung aus und kann hier beratend fungieren.