Selten ist ein Haus, das verkauft werden soll, in einem tadellosen Zustand. Vor allem bei älteren Objekten gibt es in der Regel immer etwas, was als Mangel bezeichnet werden kann. Das ist auch überhaupt nicht schlimm – wenn alle Seiten offen mit diesem Thema umgehen und sich darüber verständigen. Was es alles zum Thema Mängelhaftung zu wissen gibt, verrät dieser Beitrag.
Verschiedene Arten von Mängeln
Um das Thema von Anfang an differenziert zu betrachten, ist es wichtig, erst einmal zu definieren, was unter einem Mangel zu verstehen ist und welche Arten von Mängeln es im Zusammenhang mit dem Immobilienverkauf gibt.
Ganz allgemein wird zwischen zwei Arten von Mängeln unterschieden:
- Sachmangel: Beschädigung eines Gegenstandes, sodass dieser nicht mehr oder nur eingeschränkt genutzt werden kann
- Rechtsmangel: Dritte machen ihr Recht an einer Sache gegen den Käufer geltend
Wenn es um die Frage geht, wer für einen Mangel aufkommen muss, ist eine weitere Kategorisierung notwendig. Diese unterteilt Mängel in offene, versteckte und arglistig verschwiegene Mängel.
| offene Mängel |
Der Mangel ist sofort sichtbar. |
| versteckte Mängel |
Der Mangel ist sowohl für den Käufer als auch Verkäufer nicht sofort erkennbar. |
| arglistig verschwiegene Mängel |
Der Mangel ist dem Verkäufer bekannt. Dennoch macht er den Käufer nicht darauf aufmerksam. |
Schnell wird klar, dass die arglistig verschwiegenen Mängel natürlich den meisten Zündstoff bieten und für Unstimmigkeiten zwischen Käufern und Verkäufern sorgen. Daher soll diese Form von Mängeln weiter unten noch genauer beleuchtet werden.
Offene und versteckte Mängel: Mehrere Wege der Einigung
In den beiden anderen Fällen gilt in der Regel der einfache Grundsatz „gekauft wie gesehen“. Das heißt, dass die Gebrauchtimmobilie mit ihren (bekannten) Mängeln gekauft wird. Für den Verkäufer bedeutet das einen Ausschluss der Gewährleistung –
natürlich nur, wenn diese im Kaufvertrag festgehalten und notariell beglaubigt wurde.
Wenn ein solcher Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag fehlt, hat der Käufer drei Möglichkeiten:
- Er fordert den Verkäufer auf, die Mängel zu beseitigen
- Er fordert eine Schadenersatzzahlung
- Er tritt vom Kaufvertrag zurück
Wenn die Einigung zugunsten einer Schadenersatzzahlung ausfällt, wird ein Fachmann beauftragt, der bestimmt, wie hoch die Kosten für die Beseitigung der Mängel sind. Ein Rücktritt vom Kaufvertrag ist ein absoluter Sonderfall und nur dann möglich, wenn so viele Schäden vorliegen, dass das Haus
- nicht mehr bewohnbar ist oder
- die Kosten für eine Sanierung alle Rahmen sprengen würden.
Wenn keine Einigung zwischen Käufer und Verkäufer stattgefunden hat, kann es zu einer gerichtlichen Klage von Seiten des Käufers kommen. Die Rechte des Käufers bei mangelhaften Immobilien werden in
Paragraph 437 des Bürgerlichen Gesetzbuches festgehalten.
Streitfall: arglistig verschwiegene Mängel
Auch wenn eine Haftung für Schäden im Kaufvertrag ausgeschlossen wurde, kann es für den Verkäufer unter Umständen teuer werden – nämlich dann, wenn bestimmte Mängel arglistig verschwiegen wurden. Oder anders formuliert: Wenn der Verkäufer keine wahrheitsgemäßen Angaben gemacht, sondern gelogen hat.
Ein klassisches Beispiel für arglistig verschwiegene Mängel ist
Schimmelbefall, der oberflächlich beseitigt wurde. Dieses Handeln widerspricht dem allgemeinen Gerechtigkeitsgrundsatz und kann mit einer Schadenersatzforderung von Seiten des Käufers quittiert werden.
Wichtig: Als Käufer hat man nicht die Möglichkeit, sich auf eine Arglist zu berufen, wenn die Mängel als typisch für spezielle Baujahre gelten. Hierbei kann es sich zum Beispiel um eine fehlende Wärmedämmung (Häuser um 1900), eine beschränkte Bauweise (Häuser um 1930/40) oder auch statische Mängel (Häuser aus Vor- und Nachkriegszeit) handeln.
Abschließend kann Folgendes festgehalten werden: Im Allgemeinen trägt der Käufer die Risiken einer Sanierung beim Immobilienkauf. Grund hierfür ist die gängige Regelung, die den Verkäufer im Kaufvertrag von jeglichen Gewährleistungen ausschließt. Das gilt natürlich nur so lange, wie Mängel offen thematisiert werden oder dem Verkäufer tatsächlich unbekannt sind. Im Falle einer arglistigen Verschweigung der Mängel hat der Käufer andere Rechte. Auch ein Nichtfesthalten des Gewährleistungsausschlusses im Kaufvertrag kann dazu führen, dass der Verkäufer für Mängel jeder Art aufkommen muss.
