Mietpreise dürfen nicht sprunghaft ansteigen

24. November 2015

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am vergangenen Mittwoch darüber entschieden, dass Mieten künftig höchstens um 15 bis 20 % ansteigen dürfen - selbst wenn die tatsächliche Wohnfläche sich im Nachhinein als deutlich größer herausstellt.

Der BGH setzt dem sprunghaften Anstieg von Mieten Grenzen

Seit Jahren gehört der Tipp "Messen Sie vor der Unterschrift eines Mietvertrages die Räumlichkeiten noch einmal nach" an potenzielle Mieter in das Standardrepertoire jedes Ratgebers - doch nun sollten auch Vermieter noch einmal zum Maßband greifen: Der Bundesgerichtshof hat am 18. November 2015 die Grundsatzfrage zur sprunghaften Mieterhöhung zugunsten des Klägers, einem Mieter aus Berlin, dessen Miete
  • einerseits um 15 % angehoben wurde,
  • jedoch zusätzlich noch einmal, weil sich die Vermieterin im Mietvertrag um rund 54 m² bei der Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag vertan hatte,
entschieden und eine Mieterhöhung von 629,75 € auf insgesamt 937,52 € abgelehnt. Statt der reellen Wohnfläche von 210,43 m² wurden dort 156,95 m² ausgewiesen. Als der Fehler bekannt wurde, versuchte die Vermieterin ein Mieterhöhungsverlangen durchzusetzen, dass jedoch durch den Mieter teilweise abgelehnt wurde. Er wollte künftig auch weiterhin nur die Miete für die vereinbarten 156,95 m² samt einer Erhöhung um 15 % (94,46 €) zahlen , ohne direkt auch eine Mieterhöhung für die ca. 54 m² (213,31 €) zu akzeptieren.

Die Kappungsgrenze als Maßgabe

Auch die Vorinstanzen hatten zugunsten des Mieters entschieden. Hier wurde zur Urteilsbegründung die Kappungsgrenze herangezogen, die in einigen Städten wie Hamburg, München oder Berlin bei 15 % läge. Ein derart sprunghafter Anstieg wie im Falle des Mieters aus Berlin würde diese Grenze überschreiten. Durch die Entscheidung des Bundesgerichtshof wurde ein früheres Urteil des BGH, bei dem Mieterhöhungsverlangen unter Umständen nur rechtsgültig sind, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent von der vereinbarten Wohnfläche abweicht (AZ: VIII ZR 138/06),nun gekippt. Stattdessen spielt diese Angabe nach Aussage von Gerichts nun keine Rolle mehr, wenn der höchstzulässige Betrag der Kappungsgrenze überschritten wird.

Tipps für ein korrektes Mieterhöhungsverlangen

Generell sollten sich Vermieter vor einem Mieterhöhungsverlangen mit den gängigen Anforderungen einer Mieterhöhung auseinandersetzen. Je nach Region gilt das Höchstmaß von 15 bis 20 %, dass bei einer Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren - ausgehend von dem Betrag der Miete vor der ersten Anhebung. Darüber hinaus müssen folgende Regelungen eingehalten werden:
  1. Das Mieterhöhungsverlangen muss schriftlich an alle betroffenen Mieter versandt werden.
  2. Das Schreiben muss eine Begründung beinhalten, aus der hervorgeht, warum die Mieterhöhung vorgenommen wird.
  3. Darüber hinaus muss ersichtlich sein, wer diese Forderung stellt - wie beispielsweise der Hausbesitzer oder ein Vertreter der Hausverwaltung.
Ab Zugang des Schreibens hat der Mieter den ausgehenden Monat und zusätzlich zwei Monate Zeit, die Richtigkeit der Mieterhöhung zu prüfen. In dieser Zeit muss die zusätzliche Summe auch noch nicht gezahlt werden - andernfalls kann dies als Zustimmung gewertet werden (AZ: 452 C 11426/13). Eine eventuelle Klage muss bis Ablauf des fünften Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens erfolgen bzw. erfolgt sein.

Nachmessen lohnt sich in jedem Fall

Egal ob zu groß oder klein - das Nachmessen der tatsächlichen Größe der Wohnfläche lohnt sich für beide Seiten, um spätere Streitigkeiten von vornherein zu umgehen. In der Vergangenheit kam es immer wieder zu Fällen, bei denen Mieter oft erst Jahre nach dem Einzug merkten, dass die zur Verfügung stehende Wohnfläche viel kleiner ist, als im Mietvertrag angegeben. Da dieser Wert jedoch zur Berechnung der Miete und Nebenkosten herangezogen wird, sollte hier lieber zweimal hingeschaut werden. Tipp: Seit 2004 müssen Mieter im Falle der Überschreitung der besagten zehn Prozent nicht mehr darlegen, warum sie durch die kleinere Wohnfläche beeinträchtigt werden und eine Anpassung vorgenommen werden soll (AZ: VIII ZR 295/03).