Wann findet der Eigentumsübergang einer Immobilie statt?

4. August 2016

Wenn eine Immobilie gekauft oder verkauft wird, dann findet ein Eigentumsübergang statt. Das Eigentum wechselt den Besitzer. Beim Eigentumsübergang einer Immobilie gibt es allerdings feste Regeln, die eingehalten werden müssen. Immerhin möchte der ehemalige Immobilienbesitzer sein Haus, seine Wohnung oder auch sein Grundstück erst dann aus seinem Eigentum entlassen, wenn er auch den Kaufpreis erhalten hat.

Der rechtliche Besitzerwechsel

Die Entscheidung ist gefallen, die Immobilie wird gekauft und nun stellt sich die Frage, wann diese rechtlich eigentlich den Besitzer wechselt. In diesem Zusammenhang wird von einem Eigentumsübergang gesprochen. Der Käufer ist erst dann ein Eigentümer, wenn im Grundbuch die Eigentumsumschreibung durchgeführt wurde. Dies ist eine Handlung, die erst nach der Unterschrift beim Kaufvertrag durchgeführt wird. Im Kaufvertrag selbst wird ein Tag für die Übergabe genannt. Dieser Übergabetag beinhaltet die Schlüsselweitergabe für die Immobilie, sodass der neue Besitzer bereits verpflichtet ist, für das Haus oder die Wohnung Sorge zu tragen. Der Eigentumsübergang dauert deshalb länger, weil das Grundbuchamt keine kurzen Bearbeitungszeiten hat. Die durchschnittliche Bearbeitungszeit liegt bei sechs bis acht Wochen.

Die Auflassungsvormerkung beim Übergang

Bis der Übergang im Grundbuch geregelt ist, kann der neue Besitzer sich absichern und zwar mit einer Auflassungsvormerkung, die ebenfalls im Grundbuch vermerkt wird. Diese Auflassung in Bezug auf Besitz und Eigentum erfolgt schon wenige Tage nachdem der Kaufvertrag unterschrieben wurde. Ist die Auflassung eingetragen, kann sich der Käufer entspannt zurücklehnen. Er kann sich nun sicher sein, dass die Immobilie ihm gehört, wenn er das Geld pünktlich zahlt. Wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch steht, kann auch der Verkäufer nicht mehr mit anderen Interessenten verhandeln. Falls dies doch geschieht und es hier ebenfalls zu einem Vertrag kommt, dann hat der zweite Käufer keinerlei Rechte an der Immobilie, egal ob er mehr Geld bezahlen würde. Daher ist es wichtig, dass der Käufer darauf besteht, eine Eigentumsvormerkung zu erhalten. Die Kosten für die Eintragung sowie die später notwendige Löschung sind allerdings vom Käufer selbst zu tragen. Zu bedenken ist, dass sich auf diese Weise das Risiko sehr gut minimieren lässt, sodass die Kosten vergleichsweise gering ins Gewicht fallen. Gerade durch die lange Bearbeitungszeit beim Grundbuchamt ist es empfehlenswert, die Auflassung in Auftrag zu geben.

Wer veranlasst den Eigentumsübergang?

Der Eigentumsübergang einer Immobilie wird durch den Notar in Auftrag gegeben und zwar erst dann, wenn der Kaufpreis nachweislich gezahlt wurde und auch die Grunderwerbsteuer überwiesen ist. Die Bestätigung über die Zahlung der Grunderwerbsteuer erfolgt über das Finanzamt. Dieses reicht an den Notar eine Unbedenklichkeitsbescheinigung weiter. Es reicht also nicht aus, wenn der Käufer mit Hilfe von einem Überweisungsschein zeigt, dass er den Betrag gezahlt hat. Der Notar muss die Rückmeldung vom Finanzamt abwarten. Wichtig zu wissen: Im Kaufvertrag ist bereits vermerkt, ab welchem Zeitpunkt der wirtschaftliche Übergang der Immobilie stattfindet. Dieser ist mit dem rechtlichen Übergang nicht zu verwechseln. Ab dem Tag des wirtschaftlichen Übergangs ist der neue Eigentümer verpflichtet, alle Kosten rund um die Immobilie zu tragen sowie die Haftung zu übernehmen.