Was Sie über die Verwertungskündigung wissen sollten

Jinny Verdonck

24. November 2017

Eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist Ihnen sicherlich geläufig. Wussten Sie aber, dass Sie die Möglichkeit haben, auch einen anderen Kündigungsgrund anzugeben? Nämlich die Verwertungskündigung. In diesem Ratgeber verraten wir Ihnen, worum es sich dabei handelt und was Sie dabei beachten müssen.

Wann kann eine Verwertungskündigung ausgesprochen werden?

Es gibt Fälle, in denen die Verlängerung des Mietverhältnisses Sie davon abhält, eine adäquate wirtschaftliche Verwertung Ihres Grundstücks zu erhalten. Das kann beispielsweise sein, wenn Sie Ihr Haus für 200.000 Euro verkaufen müssten, da es vermietet ist, aber bei einem Verkauf im unvermieteten Zustand ganze 350.000 Euro erhalten könnten.

Eine Verwertungskündigung kann allerdings nur unter bestimmten Voraussetzungen wirksam ausgesprochen werden. Welche Bedingungen erfüllt sein müssen, erklären wir nun im Folgenden.

1. Die wirtschaftliche Verwertung muss nachgewiesen werden

Sie müssen die Absicht haben, Ihre Immobilie wirtschaftlich zu verwerten. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn Sie Ihre Immobilie zum Verkauf anbieten oder vorhaben, Ihr Haus komplett zu sanieren. Ebenso wenn Ihre Immobilie nicht länger zum Zwecke des Wohnens genutzt werden soll, sondern stattdessen zu Geschäftszwecken, egal ob zur Vermietung, Verpachtung oder zum Verkauf. Eine Verwertungskündigung könnte aber auch infrage kommen, wenn Sie mit dem Gedanken spielen, das Gebäude abreißen zu lassen, um anschließend auf dem Grundstück einen Neubau zu errichten. Egal welcher dieser Fälle auf Ihre Immobilie zutrifft, Sie müssen in der Lage sein, Ihrem Mieter die Absicht der wirtschaftlichen Verwertung nachzuweisen. Solange der Mieter noch nicht ausgezogen ist, sollten Sie auf jeden Fall alle Nachweise über Makleraufträge, Verkaufsinserate, schriftliche Umbaupläne etc. aufbewahren.

2. Die Verwertung muss durch das Mietverhältnis gehindert sein

Die wirtschaftliche Verwertung Ihrer Immobilie muss durch das Mietverhältnis gehindert sein, damit Sie von einer Verwertungskündigung Gebrauch machen können. Das kann zum Beispiel sein, wenn ein Kaufinteressent Ihre Immobilie nur dann kaufen möchte, wenn sie sich in einem unvermieteten Zustand befindet. Dies ist in der Praxis der häufigste Fall. Aber auch wenn Sie beispielsweise Baumaßnahmen durchführen wollen, die zur Folge haben, dass die Mietwohnung aufgelöst wird, können Sie sich auf die Verwertungskündigung berufen. Darunter fällt, wenn Sie eine Anzahl von kleinen Wohnungen miteinander verbinden, um größere Wohnungen zu erschaffen.

3. Die Verwertung muss angemessen sein

Die Absicht Ihrer Verwertung muss sowohl vernünftig als auch nachvollziehbar sein. Angemessen ist die Verwertung zum Beispiel dann, wenn es darum geht, entweder für sich selber oder für ein Familienmitglied eine neue Wohnung zu kreieren. Auch wenn Sie vorhaben, den Verkaufserlös zu nutzen, um aktuelle Kredite zu tilgen.

4. Es besteht das Risiko, dass bedeutende wirtschaftliche Nachteile entstehen

Es muss gegeben sein, dass es sich für Sie wirtschaftlich negativ auswirken wird, wenn Sie nicht in der Lage sind, das Mietverhältnis zu kündigen. Zu den wirtschaftlichen Nachteilen gehört es zum Beispiel, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen müssen, jedoch die Kaufinteressenten allesamt nur dann gewillt sind, das Objekt zu kaufen, wenn es unvermietet ist. Auch gravierende finanzielle Verluste können einen Nachteil bedeuten, was allerdings nicht heißt, dass jeder mögliche wirtschaftliche Nachteil Grund zur Kündigung ist. Ein Anspruch auf den höchstmöglichen Profit besteht nämlich nicht. Ein erheblicher Nachteil wird in der Regel dadurch definiert, dass bei einem Verkauf einer vermieteten Wohnung ein erheblicher Verlust entsteht. Zwar wird nicht konkret festgelegt, wie hoch der finanzielle Nachteil zu sein hat, als Faustregel gilt jedoch ein Mindererlös von mindestens 20 %. Dabei wird jedoch sowohl der Verkaufspreis der Immobilie als auch die persönlichen Verhältnisse des Vermieters herangezogen.

5. Die Kündigung muss im Detail begründet werden

Auch eine Verwertungskündigung muss dem Mieter in schriftlicher Form mitgeteilt werden. Wichtig ist, dass diese vom Hauseigentümer unterschrieben ist und der Mieter diese im Original erhält, d. h., wenn sie per Fax geschickt wird, ist sie nicht wirksam. In der Verwertungskündigung muss eine detaillierte Begründung stehen, zu der es auch gehört aufzuführen, was im Falle eines geplanten Verkaufs im vermieteten und im unvermieteten Zustand zu erzielen wäre.

Fazit:

Wenn Sie als Vermieter eine Verwertungskündigung aussprechen möchten, dann ist es empfehlenswert sich vorab von einem Experten beraten zu lassen, um sicherzugehen, dass Sie alle Bedingungen erfüllen und die Kündigung rechtlich wirksam ist.