Wissenswertes für Eigentümer zum neuen Wohnungseigentumsgesetz

14. Dezember 2020

Seit dem 1. Dezember 2020 ist das neue Wohnungseigentumsgesetz (WEG) in Kraft und bringt umfassende Neuerungen mit sich. Im Folgenden stellen wir Ihnen einige der Änderungen vor.

Die Gemeinschaft ist in Recht und Pflicht

Mit der Reform ist nun die Wohnungseigentümergemeinschaft die Trägerin der gesamten Verwaltung des Gemeinschaftseigentums mit allen Rechten und Pflichten. Dies war bisher Sache der Eigentümer. Die Wohnungseigentümergemeinschaft handelt in Person der Eigentümerversammlung (Willensbildungsorgan) und Verwalter (Vertretungsorgan). Somit können sich einzelne Eigentümer nun mit ihren Ansprüchen auf eine ordnungsgemäße Verwaltung an die Wohnungseigentümergemeinschaft wenden.

Bauliche Maßnahmen

Es wird nun nicht länger zwischen modernisierender Instandsetzung, Modernisierung sowie sonstiger baulicher Maßnahme unterschieden. Stattdessen gibt es nun lediglich bauliche Maßnahmen. Für den Beschluss baulicher Maßnahmen reicht die Mehrheit der abgegebenen Stimmen in der Eigentümerversammlung aus. Die Kosten der Maßnahme werden dann von all den Eigentümern übernommen, die ihre Zustimmung gegeben haben. Eigentümer können somit keine bauliche Maßnahme stoppen, doch wer Nein sagt, muss sich auch nicht an den Kosten beteiligen. Es gibt jedoch eine Ausnahme: Sofern über zwei Drittel aller abgegebenen Stimmen für die bauliche Maßnahme gestimmt haben und die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, so sind alle Eigentümer verpflichtet, die Maßnahme mitzufinanzieren.

Die WEG-Reform sieht außerdem vor, dass Eigentümer die Genehmigung von baulichen Maßnahmen einfordern können, die dazu dienen, eine schnellere Internetverbindung, Barrierefreiheit, Einbruchschutz oder eine Ladestation für Elektromobile zu schaffen. Doch derjenige, der die Baumaßnahme eingefordert hat oder zu wessen Gunsten die Maßnahme gestattet wurde, bezahlt diese auch.

Baumaßnahmen können auch in Mietwohnungen durchgeführt werden

In den Wohnungseigentümergemeinschaften mit Mietwohnungen müssen die Mieter die von den Eigentümern beschlossenen Baumaßnahmen dulden. Die Eigentümer haben einen Rechtsanspruch darauf, was bedeutet, dass eine Verhinderung von baulichen Maßnahmen aufgrund von vermieteten Wohnungen nicht möglich ist.

Die Eigentümerversammlungen

Unabhängig davon, wie viele Wohnungseigentümer teilnehmen, ist nun jede Eigentümerversammlung beschlussfähig. Das bedeutet, dass selbst eine kleine Gruppe in der Lage ist, große Beschlüsse zu fassen. Für die Eigentümer wird die Teilnahme an den Versammlungen dadurch umso wichtiger. Damit die Eigentümer auch an den Sitzungen teilnehmen können, muss die Einladung drei Wochen vor dem Versammlungsdatum vorliegen.

Sofern es von den Eigentümern beschlossen wird, können hybride Eigentümerversammlungen geplant werden. Das ermöglicht die Eigentümer, auch per Telefon oder Videokonferenz an der Versammlung teilzunehmen.

Größere Befugnisse für WEG-Verwalter

Anstelle der bisherigen Aufgaben steht nun eine Generalklausel. Verwalter haben fortan die Berechtigung und die Verpflichtung, Maßnahmen zu übernehmen, die von untergeordneter Bedeutung sind und keine großen Verpflichtungen zur Folge haben.

Darüber hinaus besitzt der Verwalter jetzt auch im Außenverhältnis über eine Vertretungsbefugnis gegenüber der Eigentümergemeinschaft. Mit Ausnahme von Grundstücks- und Kreditgeschäften ist der Verwalter befugt, für die Gemeinschaft Geschäfte zu tätigen. Dafür ist vonseiten des Verwalters die Vorlage einer Zertifizierung notwendig, sofern kein anderweitiger einstimmiger Beschluss der Eigentümer vorliegt. Wenn der Verwalter bereits bestellt ist, gibt es bis zum 01. Juni 2024 eine Übergangsfrist.

Einfachere Abberufung von Verwaltern

Während die Handlungsmöglichkeiten des Verwalters ausgeweitet wurden, wird den Eigentümern künftig die effektive Kontrolle des Verwalters erleichtert. Sofern ein Mehrheitsbeschluss vorliegt, dürfen Eigentümer den Verwalter nun jederzeit abberufen, ohne dass hierfür ein triftiger Grund vorliegen muss. Der Verwalterauftrag endet in dem Fall dann spätestens sechs Monate, nachdem der Verwalter abberufen wurde.

Die Betriebskostenabrechnung

Für Eigentümer einer Mietwohnung wird die Betriebskostenabrechnung fortan einfacher. Sofern im Mietvertrag nichts anderes steht, wird automatisch der Umlageschlüssel der Eigentümergemeinschaft für das Mietverhältnis angewendet. Dadurch entfällt die händische Umrechnung der Betriebskostenabrechnung bei bestimmten Abrechnungsschlüsseln.

Fazit

Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt es eine Reihe an Änderungen. Bei Fragen oder Unklarheiten lassen Sie sich am besten von einem Experten beraten.